امروز پنجشنبه ۱ آبان ۱۳۹۹ مصادف با ۶ ربيع أول ۱۴۴۲
  • اذان صبح: ۰۴:۵۳
  • طلوع آفتاب: ۰۶:۱۷
  • اذان ظهر: ۱۱:۴۹
  • غروب آفتاب: ۱۷:۲۱
  • اذان مغرب: ۱۷:۳۹
  • نیمه شب شرعی: ۲۳:۰۷
  • امام حسن(ع): علم و دانش را - از هر طريقي - فرا گيريد، و چنانچه نتوانستيد آنرا در حافظه خود نگه داريد، ثبت کنيد و بنويسيد و در منازل خود - در جاي مطمئن - قرار دهيد.
+-
بازدید: ۳۹۹۵
۱۹ اسفند ۱۳۹۶

جداسازی املاک مشاعی و فروش آن

افراز همان جداکردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن چیزی برای کسی است. همچنین معنای افراز از نظر حقوقی یعنی دعوای شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور برای تقسیم مال مزبور درصورتی¬که توافقی در مورد تقسیم صورت نگیرد. بنابراین سهم مشاع شریک شما یا سایر شرکا از شما جدا شود، افراز صورت گرفته است. برای مالک...

همانگونه که قبلا گفته شد اشاعه می­‌تواند به طرق مختلفی ایجاد شده باشد؛ یعنی ممکن است قهری و یا اختیاری باشد. حال اگر یکی از شرکا و یا چند نفر آنها راضی به افراز و جدا کردن سهم هر فرد نباشند دعوایی به همین نام در دادگاه مطرح می شود که توسط یک یا چند مالک مشاعی به طرفیت و در برابر یک یا چند مالک مشاعی دیگر مطرح می‌شود، مگر اینکه افراز منع قانونی داشته باشد.
نکته بسیار مهم در دعوای افراز، همه مالکان مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده(یکی از دو طرف دعوا) دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار بگیرند.

مرجع افراز(جداکردن) املاک مشاعی
طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شد که آثار مثبتی را به همراه داشت. مثلا اینکه کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی به نسبت کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند. همچنین تشریفات و دردسرهای رسیدگی قضایی وجود ندارد و بعلاوه این ادارات وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه­ برداری دارند و به عبارتی مجهز هستند. با تصویب این قانون دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارند؛ یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری مراجع قضایی که همان دادگاه ­ها هستند.

صلاحیت ادارات ثبت برای افراز
بدین ترتیب املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده است، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، درصورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل است که ملک مشاعی در حوزه آن قرار گرفته است.
اساس و مبنای تقسیم­ بندی فوق، جریان ثبتی ملک می باشد و درصورتیکه جریان ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد یا به­ عبارتی عملیات مقدماتی به پایان رسیده­ باشد (که تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی های نوبتی، مشخص کردن حدود، انجام تحدید حدود و گذشتن مدت اعتراض یا در صورت اعتراض، صادر شدن حکم نهایی و کلیه اقدامات داخل در عملیات مقدماتی است) ملک شما آماده ثبت دفتر املاک است؛ هر­چند ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد که به­ این­ترتیب افراز این املاک در ادارات ثبت محل واقع شدن ملک انجام می­ گیرد.
حواسمان باشد که اگر چند سند مالکیت داشتید که معارض بود و با یکدیگر تعارض داشت، جدا کردن این قبیل اسناد هم مقدور نیست.

صلاحیت دادگاه ­ها برای افراز
اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای­ اینکه مصلحت آنها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد هرچند جریان ثبتی آنها به­ پایان رسیده ­باشد. همه املاکی که مالکشان معلوم نیست و یا املاکی که جریان ثبتی آن به­ پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتیکه رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می­ شود.

افراز در ادارات ثبت
همانطور که در موارد قبل بیان گردید عمل افراز با درخواست هر یک از مالک و یا مالکان مشاعی شروع می­ شود. تقاضا می­تواند در ورقه های معمولی و یا فرم دادخواست تنظیم شود. آنچه مهم است، آنست که ذکر کردن مشخصات متقاضی و سایر شرکاء و آدرس آنها و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می­شود. ابتدا درخواست افراز شما به نماینده ثبت ارجاع می­شود تا رسیدگی نماید. اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین می­شود و به متقاضی و کلیه شریکان ابلاغ می­ شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می­ شود و به امضای نماینده و نقشه­بردار و شرکای حاضر در محل می­رسد. همچنین صورت­ مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می­ شود. باید نقشه افرازی را به شهرداری محل ارسال نمایید تا ظرف مدت دو ماه نظریه خود را اعلام نماید. اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت می­تواند براساس نقشه ترسیمی افراز را انجام دهد. مسوول اداره تصمیمش را در چارچوب مقررات مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می­ کند. این تصمیم به همراه یک نسخه از صورت­ مجلس و کپی نقشه افرازی برای کلیه شرکاء فرستاده می­ شود. این تصمیم هم به مدت ۱۰ روز از تاریخی که ابلاغ می­ شود قابل تجدیدنظر در دادگاه عمومی است و رای این دادگاه هم قابل اعتراض در دادگاه تجدید­نظر است.

فروش املاک مشاع غیرقابل­ افراز
به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل­ و ­انتقال، قیمت آن به نسبت املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می ­شود، این مشکل همچنان باقی می­ماند. بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیر قابل افراز تشخیص داده شوند درنظر­گرفته­ است. در اینصورت هر یک از شرکا می­ توانند از دادگاه درخواست فروش ملک را بنمایند. در اینصورت دادگاه دستور فروش ملک را به صورت شش­ دانگ به دایره اجرای دادگاه صادر می­نماید. در اینصورت هر یک از مالکان مشاعی یا ثالث می­ توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند. عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول(زمین، باغ، خانه و …) انجام می­ شود. پس از فروش هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر می ­گردد و باقی مانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می­شود.

افراز املاک در دادگاه
در این مورد هم باید خواهان و یا خواهان­ ها (کسانی که می­خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه نمایند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم می­ کنند. اگر لازم شد می­ توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید. دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت می­ شود و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می­شود و دادگاه هم تعیین وقت می ­کند و براساس مستندات ارائه شده درصورت لزوم با سازمان­های مرتبط نامه ­نگاری می­ نماید و مدارک لازم هم تکمیل می­ شود.
بعد دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ می­کند. دفتر دادگاه وقت حضور خواهان­ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ می­ نماید. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. در صورت عدم توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می­ شود. ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در­غیر­اینصورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می­کنند که هزینه او را خواهان­ های محترم پرداخت می­ نمایند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل­ اجرا است.

30 پاسخ به “جداسازی املاک مشاعی و فروش آن”

  1. داود عظیمی گفت:

    سوال داشتم لطفا راهنمایی کنید . من و خواهر برادر و عمه و عمو ملک مشاعی خود را سند تک برگی ثبتی گرفتیم و اقدام به فروش کردیم و الان شهرداری دستور فروش ملک مشاعی رو نمیده و از اینجا که مالکان مشاعی ما سند نگرفتن و بیشتر فوت شده و دنبال گیر این ملک نیستن . چه کار باید بکنیم

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام و سپاس از حسن انتخاب حضرتعالی
      کسانی که وارث مالکان مشاعی هستند باید اقدام به انحصار وراثت و ثبت سند رسمی کنند که می توانید به طرفیت آنها طرح دعوا نمایید.
      سپس اقدام به افراز و فروش مال مشاعی بفرمایید
      با سپاس از اینکه سایت مهداد را انتخاب نمودید.

  2. نرگس گفت:

    سلام ببحشید درخواست افراز دادم و پنج نفراز وراث امضا کرد فقط برادر و مادرم نمیان امضا کنن برادرم ی بار ب اداره ثبت مراجعه کرده و نمیدونم چطوری پرونده گم شده بوده و از آن ب بعد دیگر ب اداره ثبت مراجعه نمیکند و اداره ثبت درخواست افراز را قبول نمیکند ب دلیل عدم امضای برادر و مادرم میشه راهنماییم کنید باید چیکار کنم

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام و سپاس از اینکه سایت مهداد معاونت منابع انسانی قوه قضاییه را انتخاب نمودید.
      راه حل افراز با درخواست یکی از شرکا هم شروع می شود و اگر با مشکلی ایجاد شود نهایتا اقدام به فروش ملک می شود. از اداره ثبت دقیقا علت عدم اتمام عملیات افراز را بپرسید. شاید مشکلی در میان باشد..
      با ما همراه باشید

  3. اکبر گفت:

    سلام
    یکی از شرکا ملک مشاعی که بخشی از ان به نام بنده است اقداپ به فروش سهم خود کرده و خریدار در ملک بدون کسب رضایت ما ساخت و ساز میکند ایا این مسعله در اینده برای صدور سند مشکل ساز خواهد شد

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام مخاطب عزیز سایت مهداد
      ایشان حق ندارند بدون توافق و رضایت شما و سایر شرکا تصرفی در ملک نمایند. یعنی می توانید از ایشان شکایت کنید و این حق شماست. برای صدور سند مشکلی پیش نمی آید. اما رضایت شما و سایر شرکا در ساخت و ساز نیاز است.
      ممنون از همراهی شما

  4. احمد رضا گفت:

    من یک ملک مشاع دارم که دارای دو سند جدا است ویک سند به اسم خودم وسندی دیگر به اسم هفت نفر دیگر است که بنده از اندسند دوم هم سهم دارم آیا بنده میتوانم سهمم را از آن سند جدا کنم ودیوار بکشم

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام مخاطب محترم
      بله البته با ساز و کاری که قانون پیش بینی نموده و در مطلب مطالعه فرمودید در دادگاه حقوقی قابل پیگیری است.
      با ما همراه باشید

  5. آزی گفت:

    باسلام. ما به همراه شریکمان در یک ملک مشاع که با ایشان داریم درحال ساخت و ساز بودیم ، اما شریکمان از ادامه ی فعالیت دست کشیدند و ساختمان ها نیمه کاره مانده اند.
    آیا میتوان از ایشان شکایت کرد؟یا راه قانونی هست که سهم ایشان را بخریم و خودمان کار را ادامه دهیم؟

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام مخاطب محترم
      بله امکان توافق در خصوص خرید ملک وجود دارد. الزام به انجام تعهد مبنی بر ساخت هم وجود دارد. اینکه شما اگر نتوانستید ایشان را الزام نمایید می توانید با خرج خودتان ملک را کامل نمایید و برای پرداخت خسارت به ایشان مراجعه بفرمایید….
      با ما همراه باشید

  6. فرهاد حسنی گفت:

    با درود وعرض تشکر از شما یک زمین ورثه ای کشاورزی داریم دارای سند سربی و خواهان سند مجزای مشاعی میباشیم لازم به ذکر است که ۴ برادر بوده که دو برادر همکاری نمیکنن و اسناد در دست ماست.چه کنیم که سند مجزای مشاعی بگیریم .بسیار سپاسگزارم

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      باید درخواست افراز و جداسای ملک مشاعی خویش را مطرح بفرمایید.
      در این صورت است که اسناد مجزا صادر می شود.
      با ما همراه باشید

  7. ایمان گفت:

    سلام ،من ودوبرادرم سالهاست ساخت وساز میکنیم الان میخواهم املاک خودمان را که شامل ۴ واحد اپارتمان در یک مکان ودو واحد اپارتمان در مکان دیگریست جدا کنیم همه اموال به نام یک برادر است وما چند سند دستنویس داریم ایا میتوان با این اسناد درخواست الزام به تنظیم سند داد واموال مشاعی را جدا کرد

  8. فرید گفت:

    باسلام ملکی به مشارکت ساخت داده شده و هر کدام بایدیک واحد میدادن وراث همه انتقال به یک وراث دادن تا همه نره این ور اون ور حالا مشارکت ساز سهم رو زده اما ورثه برنمیگرردونه که تو وکالت اینو نوشته مقدار ۸سهم مشاع از هجده سهم عرصه واعیان بانضمام بهای ثمنیه عرصه و اعیان دو هجدهم ششدانگ یکدستگاه اپارتمان مسکونی تفکیکی مفروز و مجزی شده چجوری ششدانگ واحد خود را اقدام کنم دفترخونه همکاری نمیکنه باهام هیچ مدرک دستم نیس

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام مخاطب محترم
      به دادگاه حقوقی مراجعه بفرمایید. شهود و سایر ادله را نیز در دادخواست خویش ذکر بفرمایید. می توانید با ادله و حتی کپی مدارک برای دادخواست اقدام بفرمایید و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهید.

  9. ابراهیم گفت:

    سلام، ملک پدری شامل ۳ باب خانه دارای یک سند ششدانگ داریم، میخواهیم آنرا با توافق بین سه ورثه با سند مشاعی تغییر دهیم، ولی بنده خواهان سند ششدانگ هستم، دو باب از سه باب منزل پایان کار ندارند و‌ ورثه هم( به دلیل مشکلات مالی) اقدام به دریافت سند پایان کار نمیکنند و دریافت سند ششدانگ‌منوط به دریافت هر ۳ باب منزل به پایان کار می باشد، و به یک باب منزل از سه باب سند ششدانگ نمیدهند، این مشکل قابل حل می باشد؟ چون قصد فروش منزل خود را دارم ولی چون بصورت مشاعی است کسی اقدام به خرید نمیکند، متشکرم

  10. محمد گفت:

    باسلام و روز بخیر خدمت قضات و کارشناسان محترم.
    اینجانب مالک قانونی(سند رسمی) عرصه‌ی خانه‌‌ای هستم که اعیان آن بصورت خشت و گل قدیمی با قدمت بیش از صد سال و تقریبا غیرقابل سکونت، که در مالکیت قانونی و تصرف شخص دیگری میباشد.

    در زمان قدیم چون تهیه کود برای مزارع و باغات سخت بوده، در شهرستان ما رسم براین بود که مالکین املاک کشاورزی، عرصه‌ی یکی از املاک خود واقع در مناطق مسکونی را در اختیار اشخاص قرار میدادند که روی آن احداث بنا کنند و در عوض، صاحب عرصه از فضولات ساکنین خانه (اعیان) در مزارع خود بعنوان کود استفاده نماید.

    ضمن اینکه تهیه کود انسانی بیش از ۵۰ سال است که منسوخ، غیربهداشتی و ممنوع شده است ولی مالکین اعیان همچنان در آن خانه‌ها ساکن هستند و از اعیان به نفع خود بهره‌برداری میکنند و مالکین عرصه بلاتکلیف میباشند و نه اجاره‌ی زمین خود را دریافت کرده و میکنند و نه زمین خود را تحویل میگیرند. یعنی اگر توافقی هم بین عرصه و اعیان بوده، بیش از ۵۰ سال است که منع قانونی پیدا کرده و عملا شرایط توافق از بین رفته و در همان دهه‌های قبل بایستی تعیین تکلیف میگردید ولی این کار انجام نشده و همه‌ی منفعت آن نصیب اعیان گردیده است.

    باتوجه به اینکه این اعیان‌ غیرقابل سکونت، خطرساز و فاقد معیارهای ابتدایی زندگی همچون حمام و سرویس بهداشتی استاندارد و ..‌. میباشد و این قبیل املاک از رشد و نوسازی شهر جلوگیری کرده و بعضا باعث حادثه نیز شده‌اند و درحال حاضر نیز معمولا پناهگاهی برای معتادان گردیده و مالک اعیان فقط هدفشان از نگهداری این خرابه‌ها، ایجاد مزاحمت و باجگیری از صاحبان عرصه هست.

    حال؛ تکلیف مالک عرصه چیست که این مخروبه‌ها آنان را از حق قانونی خود محروم کرده است؟ ممنون از پاسخگویی شما.

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام
      ابتدا به شورای محل مراجعه بفرمایید در صورت عدم حصول سازش از طریق مراجع قانونی حق ارتفاق خویش را مطالبه بفرمایید.

  11. ف ع گفت:

    با سلام
    یک باب منزل با سند ششدانگ داریم که قطعه زمین کنار آن هم شامل سند میشود آیا امکان تفکیک سند برای قطعه زمین کناری از ملک اصلی وجود دارد یا نه ممنون از راهنماییتون

  12. ا ی گفت:

    سلام خسته نباشین
    من چند سال پیش یه قطع زمین مشاع که کل زمین ۱۲۸ متر بود که به ۴ تا قواره ۳۲ متری تقسیم شده بود مشاع خریدم حالا دو قواره از زمینا ساختن دوتا از قواره ها نساختن واسه پروانه ساختمان مراجع کردم گفتن باید زمین کناری رضایت بده که رضایت نمیده میخواستم ببینم میتونم بدون رضایت اون زمین بسازم یا نه یا میشه اصلا واسه زمین خودم سند ۶ دانگ بگیرم

  13. س پ گفت:

    سلام من یک خانه کلنگی بین وارث که کلا ۳ قصب هست و هرکدام سند جدا ولی مشاع دارند و ۳ نفر از آنها را خریده ام و ۱ نفر دیگر سهم خود را نمیفروشد باید چکار کنم؟

  14. دانیال گفت:

    باسلام و خسته نباشید
    من و دوستم قراری راگذاشتیم برای خرید زمینی بصورت مشارکت و روزی که در دفترخانه حضورپیدا کردیم من متوجه شدم زمین را ب اسم خانمش زده در صورتی که قولنامه دستی که ما نوشتیم ب وکالت فروشنده ،خریدار من و ودوستم هستیم و آقای فروشنده قولنامه رو ب ما نمیده،و اینکه بنده میخوام افراز تقسیم زمین رو انجام بدم و قسمت شمال زمین رو بردارم
    باید چیکار کنم؟؟! ممنون

    • کارشناس سایت مهداد گفت:

      سلام
      به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه بفرمایید و طرح دعوا نمایید. البته راه شکایت کیفری هم باز است.

  15. امیر گفت:

    با سلام و عرض ادب
    ششدانگ عرصه یک باب خانه حدود ۶۰ سال پیش توسط مادرم خریداری گردید که پس از فوت مادرم به فرزندان رسیده همچنین مالک ششدانگ اعیان نیز فوت شده مقدار ۱۲۰۰ متر زمین به صورت ۸ قطعه جداگانه توسط وراث به افراد واگذار شده که در ان سکونت دارند و مقدار ۱۰۰۰ متر زمین در تصرف یکی از وراث میباشد که شامل ۷۰ متر بنای اولیه و ۵۰ متر بنای جدید میباشد و در ان سکونت دارد که اجاره بها را پرداخت نمیکند و حاضر به هیچگونه مصالحه و افراز نمیباشند
    حال برای بدست اوردن سهم عرصه خود از ملک فوق چه باید بکنیم

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *